春节长假结束后的第三个工作日(2月20日)，央行官网发布信息，2024年2月份1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.45%，与上月持平；5年期以上LPR为3.95%，比上月的4.2%下降25个基点，创下央行创设LPR以来的最大降幅。由于5年期以上LPR重点对应着按揭贷款利率，央行此次大幅降息，除了降低实体经济的中长期成本，主要目的还是为了稳定楼市。根据LPR与房贷按揭利率挂钩的原则，即按揭贷款利率=LPR±基点，比如多数城市首套房利率执行LPR基础上扣减20个基点，这意味着此后按揭利率也将明显下行。

需要注意的是，通过比较1年期LPR和5年期LPR近年来的变化，发现2022年1月前，1年期LPR降幅大于5年期。相比2019年，1年期LPR下降35个基点，而5年期只下降了15个基点。这说明，其间的政策基调重点在控制资金流向房地产，防范房地产出现过热态势。而在2022年，1年期LPR下降5个基点，而5年期LPR下降30个基点，而且当年的5月份和8月份LPR分别下降15个基点，也是此次调降之前最大的两次定向降息。

这与2022年商品房市场的态势是符合的。2022年，全国商品房新开工面积、销售面积和开发投资分别下跌39.4%、24.3%和10%，也是近年来最大的调整幅度。2023年，1年期LPR下调20个基点，而5年期LPR只下调10个基点。当时，外部环境面临美元强烈的加息预期，考虑到人民币币值和资产价格稳定，以及资本流动稳定，不适宜大幅调降中长期贷款利率。不过，考虑到2023年9-10月央行完成了超过23万亿元的存量房贷利率下调，平均降幅为73个基点，5年期LPR实际调降幅度仍大于1年期，继续延续了稳楼市的基调。

进入2024年，一方面外部金融环境的掣肘趋于消散，另一方面房地产面临的下滑压力仍未解除。2022年低基数的情况下，全国商品房销售和新开工面积分别回到2016年以来和2009年以来新低，2023年商品房新开工面积、销售面积和开发投资又分别下跌20.4%、8.5%和9.6%。今年1月份，根据克而瑞数据，30个重点城市商品房新增供应和销售环比降幅均在40%-50%。刚刚过去的春节周，44个重点城市新房交易同环比跌幅都在50%以上。

基于此，稳楼市需要新的政策手法。近两年，尽管国家及各地积极纾困楼市，政策频率很高，但效果不如预期，比如2023年8月底热点城市首套房认定从“认房又认贷”调为“认房不认贷”；2023年9月份、12月和2024年1月一线城市收缩限购政策的区域范围或社保缴纳要求，广州外来人口买房的社保年限要求从5年降为3年、深圳户籍购房无须要求入户3年和3年社保，四个一线城市均降低首套房首付比例，但政策效果并不显著，有效时间也较短。

从本质上讲，在居民对未来就业、收入预期不稳定的情况下，松绑购房资格、鼓励加杠杆等需求端的激励政策，其效果已经不能与前几轮纾困市场(比如2015-2016年、2020年3月份以后)同日而语。考虑到目前留存在市场上，且仍有客观需求的购房者，主要是刚性需求和改善型需求，更需要从降成本(而非“给资格”)和供给侧改革的角度去释放政策红利。比如，降低按揭利率，降低税费和交易成本(推进带押过户、买卖双边承担佣金等)，降低刚需项目的价格，完善公共配套，规划建设配售型保障性住房等等。

另外，由于市场量价持续下行，微观层面一方面预期市场量价还会下行，另一方面也预测政策会越来越优惠、越来越宽松。就拿LPR来说，本次调整前，5年期LPR较2020年底的累计降幅已有70个基点，市场预期还会继续下行。另外，70城大多数城市房价同环比下跌，市场也预期越来越多的城市按揭利率将不设下限。笔者调研也发现，很多开发商称政策驱动新盘带看量增加，但转换率低，一个很重要的原因就在于，购房者认为利率还会下降。

因此，过往“挤牙膏”式的降息只会强化市场“等等看”的观望预期。而在年初一次性将本年度或中期内的降息红利释放，并将多次“挤牙膏”式的蝇头小利聚合为可观的一次性红利，不仅会给市场传达明确的预期，断掉“等等看”的念头，而且一次性可观的红利也能实实在在降低刚需人群的购房成本，这才能提升政策的效果。当然，2023年存款利率三次调降，其中5年期降低了60个基点，加上去年9月以来两次降准等等，也为降息创造了空间。

从降息对商品房市场的影响来说，笔者秉承一贯观点，即当下已无扭转市场趋势“一招鲜”的政策了，必然是多方部门通力合作、供需两端同步发力，纾困楼市和稳就业、稳收入及提振预期等多管齐下，久久为功，才能让市场稳定下来。就LPR大幅下降25个基点来看，最利好的就是刚性购房需求。一方面，刚性需求是当前市场的主力，根据笔者调研，一二线城市新房市场中刚需占50%左右的份额，三四线城市则占到80%以上的份额。刚性需求买房的贷款比例高，对月供额度较敏感。降息幅度大、月供节约也较大，更能激励其购房。

对改善型需求来说，若为第二套房购置需求，由于可贷款的比例小，降息对月供的敏感度下降，政策效果有待观察；若为“卖一买一型”置换需求，该类需求仍认定为首套房购置，而且“先卖后买”模式下收入对首付的支撑加强，此次降息又加强对月供的支撑，政策效果也较明显。总之，此次大幅度降息对刚性需求和置换需求利好最大，解决了供需错配和有效需求不足的痛点，这也是该政策的出发点和落脚点，彰显了政策的针对性，可谓精准施策。

基于以上分析，考虑到存款利率下行幅度大(存款占银行资金来源60%左右)，越来越多的城市不设首套房利率下限，笔者认为，2024年按揭利率至少下调30个基点。另外，政策意图在于提高纾困效果，引导市场预期的同时，还要稳定银行息差收益，因此今年内再次下调LPR的可能性不大。未来LPR是否还会下行，取决于存款利率是否再次下行、是否再次降准以及公开市场操作等等，尽管贷款市场利率趋势性下行，但至少在今年内会保持稳定。